房地产行业重大事项点评：稳定住房投资和消费的又一实招

2023-09-09 06:56:27来源：中信证券股份有限公司

【资料图】

我们认为，保障性住房建设势必边际增加房地产开发投资，增加竣工交付，增加建筑和建材订单，增加物业管理和家居消费订单，也很大可能给部分低资金成本、强开发能力的房地产开发龙头公司增加新的业务线。从区域角度来讲，布局在核心城市的企业显然更为受益。总而言之，我们认为保障性住房政策对于房地产产业链的不少公司可能存在正面影响，唯企业受益程度尚需政策细节方可厘清。

事件：根据央视网，9 月4 日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在北京召开。会议明确了保障性住房建设的重要意义，分析了相关重点问题，特别是明确了保障性住房重点针对的群体和配售原则。

配售型保障性住房重新成为工作重点。在历史上，经济适用房、限价房等配售型保障房曾经是保障性住房分配的主体部分。此后一段时间，廉租房、公租房，尤其是保障性租赁住房，成为了保障性安居工程的工作重点所在。2023 年，中央明确提出建设配售型的保障性住房，这一方面便利了保障性住房开发主体的资金平衡（现金回流快），另一方面我们预计也将提升住房有困难及收入不高的工薪收入群体的居住水平。

合理把握建设节奏，我们预计保障性住房建设将聚焦住房供给结构性不足的特大超大城市，不会对房价产生明显负面影响。我们认为，保障性住房建设会首先考虑社会的需要，不会在供给本身过大的地方再增加大量供应；而且根据住建部官网，本次电视电话会议明确保障性住房将严格实施封闭管理，不得上市交易，即保障性住房只会用于使用者自住，并不会增加二手房供给压力。总体来看，我们认为循序渐进发展保障性住房，不会加剧房价下降和增加开发企业存货贬值的压力。此外，配售型保障性住房是按照保本微利的方式进行销售，比较适合低资金成本、较强成本控制能力的企业开发建设，可能也为部分房地产开发企业提供了新的业务来源。

缓解置业焦虑，客观上也积极配合了放开商品房市场不必要的限制措施。我们认为，当前为了扭转房价下跌预期，各大城市都在积极放开商品房市场的限购、限贷、限价、限售等政策。我们相信，限制的放开配合保障性住房的建设，既有利于稳定商品房市场的预期，也有利于缓解购房困难群体的置业焦虑。

保障性住房建设增加了房地产开发投资的潜在规模，也增加了全社会竣工交付的房屋数量和物业服务行业的新增合同金额。虽然我们现在并不知晓保障性住房建设的总体规模，但预计相关建设活动将对房地产开发投资产生边际正贡献，也将在未来一段时间增加全社会竣工交付的房屋数量和物业服务行业的在管面积规模。

风险因素：保障性住房建设规模尚不明确，也无法测算其对于开发投资影响；不少房屋存量供给多的城市，可能没有必要大量兴建保障性住房。

重视保障性住房对产业链的积极影响，高度关注政策落地的细节。我们认为，保障性住房建设势必边际增加房地产开发投资，增加竣工交付，增加建筑和建材订单，增加物业管理和家居消费订单，也很大可能给部分低资金成本、强开发能力的房地产开发龙头公司增加新的业务线。从区域角度来讲，布局在核心城市的企业显然更为受益。总而言之，我们认为保障性住房政策对于房地产产业链的不少公司可能存在正面影响，唯企业受益程度尚需政策细节方可厘清。我们建议投资者高度关注相关政策未来具体落地的情况。

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